Malfaçons après réception : quelles garanties mobiliser ?

La réception des travaux est l’acte le plus important d’une opération de construction, et souvent le plus expédié. C’est elle qui fait courir l’ensemble des garanties légales, et c’est le moment où les réserves peuvent encore être formulées sans difficulté.

La réception : l’acte fondateur

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle est en principe prononcée contradictoirement et donne lieu à un procès-verbal.

Deux conseils pratiques :

• Formulez toutes les réserves par écrit, même celles qui semblent mineures. Un désordre apparent non réservé devient beaucoup plus difficile à faire réparer ensuite.
• Ne réceptionnez pas sous pression. Une réception prononcée pour débloquer un paiement, alors que le chantier n’est pas achevé, affaiblit durablement votre position.

Les trois garanties légales

La garantie de parfait achèvement — un an

Elle pèse sur l’entrepreneur et couvre tous les désordres signalés, qu’ils aient été réservés lors de la réception ou révélés dans l’année qui suit. Aucune distinction de gravité n’est faite : il suffit que le désordre soit signalé par écrit dans le délai.

C’est la garantie la plus large, et la plus courte. Elle justifie de signaler par lettre recommandée tout désordre constaté durant la première année, sans attendre.

La garantie de bon fonctionnement — deux ans

Elle vise les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage : ceux dont le remplacement n’affecte pas le gros œuvre. Volets roulants, chaudière, robinetterie, interphone.

La garantie décennale — dix ans

La plus protectrice. Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination : infiltrations récurrentes, défaut d’étanchéité, fissures structurelles, effondrement partiel, défaut d’isolation rendant le logement inhabitable.

Elle bénéficie d’un régime favorable : la responsabilité du constructeur est présumée. Il lui appartient de démontrer une cause étrangère pour s’en exonérer.

L’assurance dommages-ouvrage

Souscrite avant l’ouverture du chantier par le maître d’ouvrage, elle permet d’être indemnisé rapidement, sans attendre qu’un responsable soit désigné. L’assureur préfinance les réparations, puis se retourne contre les constructeurs.

Si vous achetez un bien construit ou rénové depuis moins de dix ans, demandez systématiquement au vendeur l’attestation d’assurance dommages-ouvrage. Elle se transmet avec le bien et constitue un actif réel.

La démarche à suivre

1. Constater et dater. Photographies datées, description écrite, mesures si possible. Un constat de commissaire de justice a une force probatoire supérieure lorsque l’enjeu est important.
2. Déclarer sans délai. À l’entrepreneur par lettre recommandée, et à l’assureur dommages-ouvrage s’il en existe une.
3. Demander une expertise si les désordres sont évolutifs. Attendre dégrade à la fois le bien et la preuve.
4. Assister aux opérations d’expertise. C’est l’étape décisive, et pourtant la plus négligée. Les conclusions de l’expert déterminent en pratique l’issue du litige.

Le rôle de l’expertise judiciaire

Dans les litiges de construction, le dossier se gagne le plus souvent pendant l’expertise, pas à l’audience. L’expert désigné constate les désordres, en recherche les causes, désigne les responsables et chiffre les réparations.

Être assisté à ce stade permet de faire acter les constatations utiles, de poser les bonnes questions techniques et de contester les conclusions provisoires dans les délais. C’est l’une des interventions les plus déterminantes de notre pratique en droit immobilier — et l’une des raisons pour lesquelles nous recommandons de consulter avant l’expertise, pas après.

En amont, la plupart de ces difficultés se préviennent : voir notre article sur les vérifications avant de signer.