Droit immobilier : les vérifications avant de signer

Un achat immobilier se prépare avant la signature du compromis, pas après. Une fois l’avant-contrat signé et le délai de rétractation écoulé, l’acquéreur est engagé : sortir de l’opération devient possible uniquement dans les cas prévus par les conditions suspensives, ou moyennant une indemnité substantielle.

Voici les vérifications qui comptent réellement, dans l’ordre où elles doivent être conduites.

1. Le titre de propriété et les servitudes

Le vendeur est-il bien propriétaire de la totalité du bien ? La question paraît triviale ; elle ne l’est pas en cas d’indivision, de succession non liquidée ou de démembrement entre usufruit et nue-propriété.

Il faut également identifier les servitudes : droit de passage, servitude de vue, canalisation traversant le terrain. Elles suivent le bien, pas le vendeur, et s’imposeront à vous.

2. Les diagnostics techniques

Le dossier de diagnostics doit être annexé à la promesse. Sa composition varie selon l’âge, la localisation et la nature du bien : performance énergétique, amiante, plomb, électricité, gaz, état des risques, termites selon les zones.

Deux réflexes utiles : vérifier que les diagnostics sont en cours de validité — leurs durées diffèrent selon les cas — et lire les réserves, souvent reléguées en fin de rapport. Un diagnostic « avec constatations » n’a pas la même portée qu’un diagnostic sans observation.

3. La situation d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme et le plan local d’urbanisme renseignent sur ce qui est constructible, sur les projets à proximité et sur les servitudes d’utilité publique.

Si des travaux ont été réalisés par le vendeur, vérifiez qu’ils ont été autorisés : une véranda, une surélévation ou un changement de destination sans autorisation reste irrégulier après la vente, et c’est l’acquéreur qui devra régulariser.

4. L’état de la copropriété

Pour un bien en copropriété, les documents à examiner sont précis :

• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, qui révèlent les tensions, les projets et les votes en cours ;
• le montant des charges réelles des deux derniers exercices, souvent supérieur à l’annonce ;
• les travaux votés mais non encore appelés — ils peuvent représenter des sommes importantes ;
• l’état des impayés de la copropriété, qui traduit sa santé financière ;
• le règlement de copropriété, notamment pour ce qui concerne l’usage des lots.

Le pré-état daté fourni par le syndic synthétise une partie de ces informations. Il ne dispense pas de lire les procès-verbaux.

5. Les conditions suspensives

C’est la partie du compromis qui protège réellement l’acquéreur, et celle qui est la plus souvent rédigée à la va-vite.

La condition suspensive d’obtention de prêt doit mentionner un montant, une durée et un taux maximum cohérents avec votre plan de financement réel. Une condition rédigée avec un taux trop bas ou un montant inexact peut être jugée non réalisée de votre fait, avec les conséquences financières correspondantes.

D’autres conditions peuvent être négociées : obtention d’une autorisation d’urbanisme, absence de servitude non déclarée, vente préalable de votre bien actuel, réalisation de travaux par le vendeur.

Le délai de rétractation

L’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation bénéficie en principe d’un délai de rétractation de dix jours, courant à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l’avant-contrat. Pendant ce délai, il peut se rétracter sans motif et sans pénalité.

Ce délai est court. Il ne remplace pas les vérifications préalables — mais il constitue une dernière fenêtre utile pour faire relire l’acte.

Faire relire le compromis : combien de temps, pour quel intérêt

Une relecture de compromis prend en général deux à trois jours ouvrés. Elle donne lieu à une note écrite listant les points de vigilance et les modifications à demander.

Rapportée au montant d’une acquisition, c’est l’intervention la plus rentable de notre pratique en droit immobilier. Et si un désordre apparaît malgré tout après la vente, les recours existent : nous les détaillons dans notre article sur les garanties mobilisables après réception.